L’équation pour gagner de l’argent dans l’immobilier est très simple : il suffit que tes entrées soient supérieures à tes sorties.
Si c’est le cas, alors tes investissements te génèrent du cash tous les mois de façon automatique, c’est ce que l’on appelle « cash-flow » positif ou plus précisément du flux de trésorerie positif.
Mais ce « cash-flow » peut aussi être négatif si tes achats te coûtent plus cher que ce qu’ils te rapportent. Dans cette situation tu as deux possibilités :
- Baisser tes coûts mensuels.
- Augmenter tes gains.
La première solution est plus compliquée à gérer puisqu’elle concerne des points que tu as déjà définis, validés et signés (montant de ton crédit, charges, taxes, imposition…) Bref, cette solution concerne des points sur lesquels ton action est très limité. En revanche, la deuxième solution est beaucoup plus facile à actionner.
Avant de voir ensemble un levier hyper puissant pour augmenter tes recettes, il est important de bien connaître ton « cash-flow » et de savoir s’il est positif ou négatif.
COMMENT CALCULER PRECISEMENT TON CASH FLOW ?
Le cash-flow est donc facile à calculer : il s’agit d’une simple soustraction entre les entrées et les sorties.
Le calcul est très simple mais pour être réaliste, il ne faut rien oublier !
La partie qui concerne les entrées est facile à définir puisqu’elle correspond à tes loyers perçus (charges comprises).
En revanche, la partie qui concerne les sorties demande d’additionner trois éléments :
- Tes mensualités de crédit et tes assurances de crédit.
- Tes charges d’exploitation : charges nécessaires au bon fonctionnement de ton bien immobilier. Dans ces charges, tu retrouves la taxe d’habitation, les charges de copropriété, le comptable, la CFE, l’assurance propriétaire non occupant, internet, chauffage, électricité.
- Ton imposition.
Tu l’auras compris, le cash-flow ne se résume pas à comparer tes loyers et tes crédits, mais à prendre en compte l’ensemble de tes entrées, et surtout tes sorties.
LA LIGNE SORTIES EST DIFFICILE À FAIRE BOUGER
La ligne des sorties va être difficilement impactable car elle regroupe des points déjà actés, et surtout tu n’es pas décisionnaire sur ces points :
- Pour baisser ton crédit, tu dois avoir l’accord du banquier.
- Tu ne peux pas baisser tes charges de copropriété.
- Tu ne pourras pas non plus baisser ton électricité, internet…
Bref, ces charges sont la plupart du temps incompressibles !
C’est pourquoi il est important de bien réfléchir son projet en amont et de faire tous ces calculs avant l’achat.
COMMENT AUGMENTER LA LIGNE DES ENTRÉES D’ARGENT ?
La ligne des entrées est beaucoup plus flexible puisqu’en tant que propriétaire, tu as la possibilité de gérer ton activité librement !
La façon d’exploiter tes logements est vaste : tu peux louer de façon classique, louer en meublé, louer en courte durée, louer en saisonnier, faire de la colocation… Le choix est vaste et il va surtout dépendre de ton marché, de ta ville et des caractéristiques de ton appartement.
En revanche, une chose est certaine : peu importe la façon dont tu utilises tes investissements, plus ils seront de qualité et plus ils seront rentables ; et c’est justement le but du DESIGN !
Plus tes appartements seront de qualité, plus ils se loueront facilement, et plus ils te feront gagner d’argent.
QU’EST CE QUE LE “DESIGN IMMOBILIER” ?
Le design est une discipline qui consiste à créer des objets parfaitement adaptés à un marché et à une cible. C’est aussi créer des objets attractifs qui deviennent les références de leur marché.
Dans l’immobilier c’est exactement la même chose : un bien design c’est LE logement le plus attractif de son marché et celui qui génère le plus d’entrées, mais aussi le plus de bénéfices.
Pour réussir à devenir le leader de ton marché, il faut bien évidement mettre en place plusieurs actions. Il faut passer d’un logement « classique » à un logement « coup de cœur ». L’objectif est d’attirer l’attention et surtout de créer le « waouh effet ».
Pour résumer, le design immobilier c’est l’art de créer des biens irrésistibles !
LA PUISSANCE DU DESIGN
Quel est l’impact que peut avoir cette discipline sur ton business immobilier.
Premier impact : tu augmentes l’attractivité de ton bien !
La première chose à retenir, c’est qu’un appartement coup de cœur, c’est un appartement qui va « s’arracher » que ce soit à la location ou à la vente. Ce genre de bien fait passer les émotions avant la raison. C’est le cœur qui parle et non plus le cerveau. L’effet coup de cœur à l’avantage de faire sauter la barrière du prix puisque tes clients potentiels sont sous le charme.
Sache que 9 ventes sur 10 se réalisent sur un coup de cœur !
Et que 9 acheteurs sur 10 prennent une décision en 90 secondes.
Deuxième impact : tu deviens le leader de ton marché !
Le deuxième avantage du design c’est qu’il positionne ton appartement dans la catégorie des « biens uniques ».
Le design est une discipline qui a fait ses preuves dans l’automobile, le mobilier ou la téléphonie. Mais ce levier est encore très peu utilisé dans l’immobilier… Les biens design sont encore très rares sur le marché. Aujourd’hui 95% du marché est rempli de bien « lambda ». En fournissant quelques efforts, tu peux facilement te démarquer et posséder un logement design et unique.
Troisième impact : Tu augmentes la valeur de ton bien !
Troisième avantage du design dans l’immobilier : les biens design se placent tous dans la fourchette (très) haute des prix du marché, que ce soit à la vente ou à la location.
Le design est un levier hyper puissant utilisé depuis plus de 50 ans dans plusieurs domaines d’activité et qui arrive aujourd’hui dans l’immobilier. Il est grand temps pour toi d’en profiter, pour te démarquer et augmenter significativement ton cash-flow.
DEUX EXEMPLES DE RÉUSSITE IMMOBILIÈRE GRÂCE AU DESIGN
Voici deux exemples d’appartement design que j’ai réalisé et qui m’ont fait gagner beaucoup d’argent !
Premier appartement
Le premier concerne un appartement locatif classique que j’ai décidé de revendre en appartement design.
Quand j’ai décidé de me lancer dans l’immobilier, ma première acquisition n’a pas été une grande réussite, du moins au niveau locatif. J’ai acheté un appartement très classique de 30 m² avec une chambre en mezzanine. J’ai loué ce bien pendant 5 ans sans vraiment analyser mes chiffres et sans prendre le temps de me perfectionner.
Lorsque j’ai pris conscience que mon cash-flow était négatif, j’ai pris alors la décision de revendre ce bien pour refaire un meilleur investissement.
J’ai commencé par demander une estimation aux agences immobilières. Mon appartement en l’état a été estimé à 65.000 € net vendeur alors que je l’avais acheté 75.000 € !
Non seulement je perdais de l’argent tous les mois avec cet investissement, mais en plus j’allais le revendre moins cher… C’était hors de question. Je devais trouver une solution, et j’ai eu l’idée d’utiliser mes compétences de designer pour transformer ce bien et en faire un « produit d’exception ».
Résultat : 2 mois plus tard, et pour seulement 2.666 € (soit 86 €/m²), j’ai réussi à vendre seul cet appartement pour 95.000 €
Le design m’a donc fait gagner 27.334 € en 2 mois !
Deuxième appartement
Le deuxième appartement pour lequel j’ai utilisé le design est un appartement locatif que j’ai acheté juste après cette vente.
Il s’agit d’un T1 basique de 33 m² qui était loué autour de 350 €/mois dans une ville de 35 000 habitant dans le sud-ouest de la France.
Lorsque j’ai repris cet appartement, il n’avait rien d’extraordinaire et son propriétaire a clairement souhaité s’en séparer, lui causant plus de soucis que de profits…
La première chose que j’ai faite a été de le transformer en appartement design. En 3 mois j’avais l’appartement le plus attractif de ma ville et je pouvais commencer à exploiter mon bien de façon optimisée.
Pour bien comprendre l’impact du design, voici le calcul du cash-flow que j’ai généré sur cet appartement en 2019.
Mes sorties ont été de 424 €/mois (détail ci-dessous) :
- 232 €/mois de crédit et assurance.
- 177 €/mois de charges (copropriété, chauffage, eau, électricité, internet, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant…)
- 15 €/mois d’impôts
Venons-en maintenant à la ligne des entrées.
Mes entrées ont été de 936 €/mois de revenus locatifs (moyenne des revenus générés en 2019).
Il m’a donc rapporté 512 € de cash-flow positif tous les mois en 2019 !
Avec un appartement classique je n’aurais jamais obtenu de tels résultats, c’est certain.
J’ai d’ailleurs fait l’expérience d’annoncer mes chiffres à des agents immobiliers, et ils ne m’ont tout simplement pas cru !
Comme tu peux le constater, le design peut littéralement dynamiser ton business immobilier.
POUR EN SAVOIR PLUS SUR LE DESIGN IMMOBILIER…
Si tu veux aller plus loin et intégrer le design dans ton business immobilier, je te propose de découvrir ce site où je partage mes connaissances et mes expériences immobilières… et design.
Article écrit par Thibault du site www.designermmobilier.com
Ici un de mes appartements refait à neuf, partie 4/4 :
